这几天“多地官宣将取消公摊”相关话题，炒上了微博、百度、知乎热搜第一。这事扯了无数次，但这次好像是真正会有实际性落地的有关政策了。

  绝大多数的政策，都是未解决眼前最要解决的问题。所以这里直接先抛出结论：

  取消公摊，肯定不是很多人所想的“维护购房者利益，限制黑心开发商”，而是为了稳住房价数据，进而达到刺激群众买房，延缓房东砸盘，最终实现地方与房企的化债需求。

  网上描述的“发明了公摊”，绝对是对一个商人最大的褒奖。能够创造新概念收钱，并且持续几十年收钱，肯定是没这么容易的。

  因为只要存在公共区域，那么就必然存在公摊。要理解公摊，首先要明白为什么公摊有差异。

  建筑面积测量，只有以栋为单位，才能准确无误。可在中国，独门独院的房子叫独栋别墅，是奢侈品。

  不能以栋为单位买房的绝大多数普通人，就必须与人共享建筑内的一些空间。而这些空间，就构成了公摊。

  公摊的绝大部分，是由大堂、公共走道、电梯前厅、楼梯间、走廊等等组成。而出于消防疏散考虑，建筑规范对这些部分的尺寸与面积都有严格的规定。

  12-18层，必须设置两部及以上电梯。消防通道必须独立，且设置防火门，不能与电梯前厅合用。

  19-33层，除了有12-18层住宅要求，还要求设置两个及以上楼梯。从经济的角度，一般设置为剪刀梯。

  由此可见，楼梯、电梯、电梯前厅等模块，依据建筑的高度档次，面积基本都是固定的。建筑越高，公共面积要求越高。

  所以开发商在设计阶段，为了控制公摊，一般楼层会选择对应档次中的上限。比如一般建筑高度都为11层、18层、33层。那些诸如12层，13层，19层，20层的建筑，大多数都会尽可能的避免。假如慢慢的出现了这种楼层数的房子，除了极少数不可控因素，大多就是设计单位与开发商业余的原因。而购房者买房，也一定要尽可能的避免这种楼层数的房子。

  因为同样的室内使用面积，19层的建筑会比18层的建筑公摊多5%，12层的也会比11层的多5%。

  这里必须要格外注意的是，建筑层高一般为3米，若开发商降低10公分层高，34层住宅（3*33=99，2.9*34=98.6），也有一定的可能为高层建筑。

  所以大家买房也要尽可能的避免总楼层数34层的住宅，这种房子大多是因为开发商为了多塞一层楼又不增加公摊，以此来降低每一户的品质才会出现的。

  大家直观的感受就是建筑高度越低，价格越高。这里面除开品质差异的因素，单价高最主要的缘由是公摊低。

  由于这部分的公共模块面积基本相同，所以一般来说，单层面积越大，公摊率越低。不过也有例外，比如搞得马蜂窝一样，一层多户的公寓楼，由于需要设置狭长走道，公摊面积会非常大。

  由此可见，公摊是客观存在的。且部分公摊，比如入户大堂等等，无节制的缩小，还会影响房子品质。

  容积率是建筑面积除以占地面积，地下建筑面积不计入容积率。在土地出让阶段，就已经决定了土地上能够修建的房子建筑面积上限。对于开发商而言，也就是决定了建筑面积的土地单价下限，是所谓的楼面地价，也就是每平米房子所包含的土地成本。

  比如1亩666万元，规划容积率小于等于2。如果开发商按照2容积率上限打造，那么楼面地价就是5000元/平米，如果按照1容积率打造，那么楼面地价就变成10000元/平米。在房价持续暴涨多年的背景下，土地成本在房价中的占比逐步的提升。所以开发商最不可能做的事情，就是降低容积率。如何在规范允许的情况下多修房子，才是开发商能保证利润率的最好办法。

  中国是个强控规的国家，规定了你能修多少就是多少，一点不能多修。超过3%，是能够让你拆了重建的。以前先修了再说，后续疏通一下关系，补交一点出让金的骚操作，放在现在也是基本不可能了。

  这条路堵住后，开发商只有从另外的地方做文章了。比如在法律和法规允许的范围内，打造超出产权证里的面积，从而创造出了一个营销概念——赠送面积。

  比如设计挑空或者高层高，后期改造隔一层板，一层就成了两层；报规阶段，只是一个装饰的架子不计入面积，交付后搭板封窗，就成了一个独立卧室；设计大号阳台，报规时按一半面积计算，买房时对客户说这一片送了你一半……

  但大量赠送的问题也显而易见，比如二次改造存在安全风险隐患，对外立面也有一定破坏；还有就是实际使用面积增多，也代表着规划居住人口也将对应增加，长期积累将损害城市规划的严肃性；最重要的是，偷容积率的本质，就是偷了政府本应收取的巨额土地款，造成了地方财政上的损失，这是政府绝对不允许的。

  所以现在每个城市，都有自己的建筑规范。从层高的上限、阳台进深，阳台面积占比，飘窗的结构，结构板等等存在改造可能的构筑物面积计算都有事无巨细的明确规定，并且每年一直更新迭代基本无执行盲点。其根本目的，就为了防止开发商搞赠送。

  在建筑成本占比不断降低，赠送能提高单价的市场规则下。开发商对于设计的基本要求，通常都是按着建筑规范的上限最大化赠送。同时依据建筑规范要求的下限，设置公区面积，最小化公摊。

  之前稍微大一点的开发商，为降低公摊，同时最大化赠送面积，针对每个城市的建筑规范优化图纸，基本到了厘米级别的阶段。

  目前在中国普遍高房价，且产能过剩，特别是建筑产能严重超过标准的背景下。公摊过大与其说是开发商为提高利润坑害购房者，不如说是开发商的水平问题，设计出了残次品。而业余到这种程度的开发商，绝大多数也在房地产行业疯狂内卷的这些年淘汰掉了。

  总的来说，公摊是客观存在。且政府卖地，这部分也是按照原价计算的，税费也不能因此优惠一毛。修这些不得不存在的公摊，开发商是需要支付全部土地与建筑成本的。

  众所周知，除了某些依靠刷GDP，赚现金流溢出的人，没谁会做亏钱的买卖。那么最终这些成本必然还是会算到房价里由购房者埋单。是建面100平米，售价8000元/平米，还是套内80平米，售价10000元/平米，就是一个口径问题。如果你非要觉得哪种算法更好听，那就和戒赌吧老哥把“万”称为“个”一样，只是心态问题。自己觉得好受一点，也是有价值的。

  由此可见，大家所期望的把公摊一刀切，所有按照实际使用面积计价，从而就能达到降低房价的目的，真的是想多了。

  首先应该对在售项目的建筑面积与使用面积一同公示，便于消费者多一个价格参考维度。

  其次是房屋缩水的问题，目前法律规定，如果交付时最终测量面积与合同约定面积误差在3%以内，按照合同价多退少补；如果超过3%，消费者有权终止合同。不过这项条款仅局限于建筑面积。未来法律条款需要细化到实际使用面积，就能够尽可能的防止由于开发商的设计缺陷或者其他原因，最终却要由消费者埋单问题。

  最后是规范各种附加收费的计价依据。例如物业费、大修基金等等，就应该按着建筑面积计费。但取暖费、精装修费等等，就应该按照实际使用面积计费。

  比如一些限价房、保障房是非市场化行为，根本不愁销售，如果按使用面积限价，可能会引起开发商为了压缩公摊，设计时采用多梯户比刻意造成住宅低端化的情况。

  再比如一般越高端物业，公摊越低，独栋别墅甚至是零公摊。但如果房产税征收以后会设置免征面积，征收跳档采用使用面积作为依据，就会有低端补贴高端的嫌疑。

  整体说来，去公摊计费不是一个简单的转变统计口径，后续完善有关规定法律法规才是是重点。

  不过放在现在这个节骨眼，各个地方政府争相推动此事，可能并没这么多长远的打算。正如前面提到的，绝大多数政策，都是未解决眼前最要解决的问题。而现阶段政策的最大的目的，就是在房价下跌土地无人问津的事实，与政策又不允许房价与土地价格暴跌的矛盾下美化数据。

  正如前面所述，购房者愿意支付的价格，其实是由房子实际多大决定。你玩再多朝三暮的把戏，编一堆名词概念也不好使。

  除了改变房价计算口径以外，调整地方规范，就能实现房价与地价数据上的上涨。况且这些操作，不用地方政府支付一毛钱的成本，还能在宣传上号称一切都为了群众着想。

  地方政府的建筑规范政策与当地房价水平，共同决定了开发商愿意支付的土地单价。政府只要在开发商打造赠送上面，稍微开一些口子，开发商就愿意出更高的土地单价，打造所谓赠送面积更多的房子，购房者也才愿意支付看上去更高的单价购买。

  所以我们一般能够正常的看到一个规律，房地产下行时期，市场上的房子赠送面积就会越多。

  比如中国改革的先驱，金融创新前沿的深圳，在07年前后由于炒房客过于疯狂，将楼市吹起了巨大的泡沫。08年次贷危机爆发后，深圳楼市价格也最明显，甚至领先版本的出现了集体断供。

  为了挽救已经彻底无人问津的土地市场，还有一泻千里的房价数据。08年的深圳新房市场上，零公摊的房子随处可见，更不可思议的是赠送率100%以上的极端例子。

  这当然不是因为开发商让利购房者，其实是因为深圳住建局对于开发商狂野报规报建的默许。

  反之，当楼市火爆，涨到多少购房者都疯抢的时候，各个地方主管规划建设的部门，就会执法到位。例如在棚改货币化最疯狂的17、18年，几乎每个县，都有自己事无巨细的建筑面积计容规范，且不断收紧，没有一丁点商量的余地。

  如今房地产又到了最危险的时候，给大家树立买房的信心，就是各个地方最应该做的事。从去年开始，慢慢的变多的城市，开始放松对于容积率的计算规则，其实是为实现加量不加价，也就是变相降价的效果。

  以广州为例，过去阳台这种计算一半面积的半封闭空间，占套内面积比例不能超过15%，去年新规放宽到了20%，个别地方甚至放宽到了25%。而不计入容积率的飘窗宽度由过去不超过60cm，放宽到了80cm。

  我们知道，这种年年有新规的策政策，通常在执行的时候，是有一定腾挪空间的。而根据历史经验，在纸面上都开始放宽的时期，实际可以执行的力度，则允许有更多的突破。

  大家不要小看这种更换统计口径，还有增加所谓赠送的把戏。最终就是真实的统计，对于数据的美化也是立竿见影的：

  例如以前100平米建筑面积，使用面积80平米的房子，1万元1平米，总价是100万。如今房价跌去了20%，数据直接公布出去，显然就是不和谐的。如果将房屋按照使用面积口径计价，如今房子单价则还是1万元1平米。老百姓看到数据，就算知道房价降了，也搞不清楚房子到底降了多少。

  现在增大了所谓赠送面积，和以前一模一样的房子，变成了建筑面积90平米，使用面积70平米。客户支付70万以上80万以下的价格时候，则会得出一个使用面积单价超过1万，目前房价已经稳中有升的结论。

  这种数据的本质，就为了在新房品质慢慢的变好，得房率慢慢的升高，却在变相降价的事实下麻痹购房者，让他们都以为房价还有增长空间从而赶紧掏钱下定，同时数据还能麻痹二手房东，让他们都以为自己的房子还能维持高价由此减少砸盘。

  当供需平衡，达到真正的稳房价目标后，就能实现去库存去填一个个窟窿的最终目的。

  当然，这是理想状况下的情况推演。作为普通人，我觉得真的到了做决策那一刻，还是该多看多算多想，仔仔细细地观察是真的稳中向好，或只是统计数据上的遥遥领先。盲目随大流，甚至听信忽悠，只会成为这一波化债的代价。

  至于还抱着房价永远升值幻想的二手房房东，如果没有看清楚现实，极其容易在下一个雷出现时，成为最后的顶雷侠。

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